一、营改增政策指引
（一）什么是“营改增”？
“营改增”全称是营业税改征增值税。其他个人销售取得的不动产（通常称为个人转让二手房或个人二手房交易），卖方缴纳的营业税改为缴纳增值税。
（二）营改增以后，个人要到哪里缴纳增值税？
营改增以后，在福州市房屋登记中心办理产权证的个人二手房交易，继续委托市房屋登记中心代征增值税。
（三）什么时候开始缴纳增值税？增值税的税率是多少？
2016年5月1日以后办理产权变更的个人二手房交易，开始缴纳增值税。即2016年5月1日以后到市房屋登记中心办理产权变更（以中心收件单上的收件日期予以确认）的个人二手房交易，卖方将按照营改增有关规定缴纳增值税。
个人转让二手房，增值税的征收率是5%。
（四）营改增以后原来营业税附征的三种税费还有征吗？税率有没有变化？
营改增以后，个人转让二手房，卖方原按照营业税额附征的城建税、教育费附加和地方教育附加费，现按照实际缴纳的增值税额缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。三种附征税费的税率不变，分别为7%、3%和2%，附加税费总体的税负仍为房产成交价的0.6%。
（五）营改增以前已经收件但要在5月1日以后才能领证的个人二手房交易，是缴纳营业税，还是增值税？
2016年4月30日以前市房屋登记中心已经收件的个人二手房交易，卖方仍然缴纳营业税。
（六）营改增以后，中心代开的发票有变化吗？
营改增以后，市房屋登记中心将为纳税人代开不动产销售的增值税发票，分为普通发票和专用发票两种类型。
2016年4月30日以前市房屋登记中心已经收件的个人二手房交易，5月1日以后缴纳营业税的，代开不动产销售的增值税普通发票，原地税的销售不动产统一发票将不再使用。
2016年5月1日以后市房屋登记中心收件的个人二手房交易，买卖双方缴税后，分别以下情形代开发票：
1.买房人是自然人的，代开增值税普通发票；
2.买房人是单位，但适用免征增值税规定的，代开增值税普通发票。
3.买房人是单位，卖方没有免征增值税的，可以代开增值税普通发票或专用发票。
（七）营改增以后个人转让二手房增值税的计税依据如何确定？如何计算增值税额？
营改增后，个人二手房交易所签订的的买卖合同，房产成交价区分两种情况确定计税依据：
1.免征增值税的合同，计税依据不扣减增值税，所以合同中的房产成交价就是计税依据（不含税价格）。
2.不适用免征增值税规定的合同，在买卖双方没有注明成交价是否含增值税的情况下均视为含税价格，需要还原为不含税价格做为计税依据。
应缴纳增值税＝不含税价格×5%
不含税价格＝含税价格÷（1+5%）
（八）能否详细介绍如何计算缴纳增值税额？
以下四种情形计算缴纳增值税额的方法为：
1.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
应缴纳增值税＝0
2．个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
应缴纳增值税＝房产成交价÷（1+5%）×5%
3.个人转让取得的（不含自建）非住房，以取得的全部价款和价外费用减去该项非住房购置原价或者取得非住房时的作价后余额为销售额，按照5%的征收率缴纳增值税。
应缴纳增值税＝（房产成交价-购置原价或取得时的作价）÷（1+5%）×5%
（购置原价包含增值税额。）
4.个人转让自建的非住房，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
应缴纳增值税＝房产成交价÷（1+5%）×5%
（九）营改增以后税收负担是增加还是减少？
营改增以后，二手房交易各税费税率（征收率）不变，优惠政策延续，且契税、土地增值税、个人所得税计税依据都不含增值税，所以二手房交易在成交价不变的情况下，对于原来享受不了营业税税收优惠的纳税人，税负有所减少。
例1：以一份成交价100万元的普通住房买卖合同为例，假设购买时间不足2年，建筑面积超过90平方米，买房人向市房屋登记中心申请开出了《家庭唯一住房证明》。由于是住房，暂免征收土地增值税和印花税，经计算，营改增以后买卖双方应缴纳各税费减少3857.15元，其中增值税少缴2380.95元。
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税率或 征收率 |
营改增以前交营业税 |
营改增以后交增值税 |
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计税依据 |
税额 |
计税依据 |
税额 |
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|
营业税/增值税 |
5% |
1000000 |
50000 |
952380.95 |
47619.05 |
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城建税 |
7% |
50000 |
3500 |
47619.05 |
3333.33 |
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教育费附加 |
3% |
50000 |
1500 |
47619.05 |
1428.57 |
|
地方教育附加 |
2% |
50000 |
1000 |
47619.05 |
952.38 |
|
个人所得税 |
1% |
1000000 |
10000 |
952380.95 |
9523.81 |
|
契税 |
1.5% |
1000000 |
15000 |
952380.95 |
14285.71 |
|
合计 |
|
|
81000 |
|
77142.85 |
例2：仍以上述为例，其他条件不变，假设购买时间超过2年，因此免征增值税，土地增值税和印花税也暂免。由于免征增值税，计税依据不扣减增值税，仍为100万元，经计算，营改增前后买卖双方应缴纳各税费没有增加。
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税率或征收率 |
营改增以前 |
营改增以后 |
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计税依据 |
税额 |
计税依据 |
税额 |
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个人所得税 |
1% |
1000000 |
10000 |
1000000 |
10000 |
|
契税 |
1.5% |
1000000 |
15000 |
1000000 |
15000 |
|
合计 |
|
|
25000 |
|
25000 |
例3：以一份成交价100万元的店面买卖合同为例，假设购买原价是70万元。经计算，营改增以后买卖双方应缴纳各税费减少5800元，其中增值税少缴714.29元。
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税率或 征收率 |
营改增以前交营业税 |
营改增以后交增值税 |
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计税依据 |
税额 |
计税依据 |
税额 |
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|
营业税/增值税 |
5% |
300000 |
15000 |
285714.29 |
14285.71 |
|
城建税 |
7% |
15000 |
1050 |
14285.71 |
1000 |
|
教育费附加 |
3% |
15000 |
450 |
14285.71 |
428.57 |
|
地方教育附加 |
2% |
15000 |
300 |
14285.71 |
285.71 |
|
土地增值税 |
6% |
1000000 |
60000 |
952380.95 |
57142.86 |
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个人所得税 |
1.5% |
1000000 |
15000 |
952380.95 |
14285.71 |
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卖方印花税 |
0.05% |
1000000 |
500 |
1000000 |
500 |
|
契税 |
3% |
1000000 |
30000 |
952380.95 |
28571.43 |
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买方印花税 |
0.05% |
1000000 |
500 |
1000000 |
500 |
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合计 |
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122800 |
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117000 |
（十）增值税有哪些免税优惠政策？
营改增之后，下列项目继续免征增值税：
1.个人销售自建自用住房，免征增值税。自用情况由产权人具结说明。
2.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。
3.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产，免征增值税。包括：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋所有权人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（十一）原购买住房的2年认定时间是否有变化？
原购买住房的2年认定时间仍然按照原有规定执行，没有变化。
（十二）个人转让二手房，申报的房屋成交价如果低于地税评估系统的评估价值，如何处理？
个人转让二手房申报的房屋成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定计税价格，按照以下顺序确认计税依据：
1.按照地税评估系统的评估价值做为计税依据；
2.纳税人对地税评估系统的评估价值仍然存有争议，可以提供有资质的房地产价值评估机构的评估价值，经税务部门确认后做为计税依据。
二、办税流程
2016年5月1日营改增以后，在福州市房屋登记中心办理产权证的个人二手房交易，办税流程与营改增以前完全相同，仍为4个步骤。具体办税流程为：
第一步：交件。递交过户申请，提供减免税证明资料。
第二步：缴税并开具完税凭证。具体包括三个内容：1. 买卖双方分别在申报表上签字确认；2.在缴税期限内刷卡缴税，用一联POS交易条换开转帐完税证；3.缴纳现金五元，领取一枚五元印花税票用于贴证。
第三步：代开增值税普通发票或专用发票。买方是自然人的，只能代开增值税普通发票。买方是单位的，不适用免征增值税规定的转让行为，可以申请代开增值税专用发票或普通发票；适用免征增值税规定的，只能代开增值税普通发票。
第四步：领取产权证。
（注：本指引中的“个人”，均仅指自然人。）
福州市地方税务局直属税务分局（宣）
2016年4月27日